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總經(jīng)理劉光金談三正地產(chǎn)布局鳳崗
　　繼2011年底拿下鳳崗雁田村地塊之后，再次出手鳳崗，4月9日上午，經(jīng)過79輪網(wǎng)上競價，三正地產(chǎn)成功拍得商住綜合用地一塊。短時間內(nèi)，兩次出手購買鳳崗地塊，引發(fā)社會關注。對此，三正地產(chǎn)總經(jīng)理劉光金就布局鳳崗接受媒體采訪。
做好品牌，對社會、對項目、對自己負責
記者：與4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過79輪競拍、競價，拿下了位于鳳崗鎮(zhèn)永盛北路東側(cè)地塊，三正地產(chǎn)為什么對這個地塊如此志在必得？
　　劉光金：三正地產(chǎn)的行事一貫堅持穩(wěn)健的原則，為什么會以這樣一個價位拍下這塊地，主要基于幾個方面的考慮：
　　第一，三正進軍鳳崗之后先后開發(fā)了三正臥龍山、財富新地商廈及財富新地花園，這些是鳳崗鎮(zhèn)“一河兩岸”工程主要的項目。打造“一河兩岸”工程，花費了三正地產(chǎn)及鳳崗政府很多的心血。而這塊地是與三正臥龍山花園地塊連在一起的，因此我們就希望這個項目的發(fā)展能夠與臥龍山花園以及整個“一河兩岸”工程的風格、品質(zhì)、品位基本一致。本著對社會、對項目、對自己負責的精神，一開始我們就希望盡可能爭取把這塊地拿到。
　　第二，我們對這塊地、對這個項目的前景充滿信心。首先，這個地塊與臥龍山連成一體，而“臥龍山”品牌在鳳崗是大家所熟悉的品牌，甚至在周邊地區(qū)也具有比較高的知名度。同時，地塊位于“一河兩岸”城市景觀帶中心，能夠享受到鳳崗城市建設帶來的增值效應。此外，周邊商業(yè)、學校、醫(yī)院等各個方面的配套都已經(jīng)逐漸完善起來，所以它是一塊配套十分完善的地塊。
第三，這塊地的拿地成本，從目前來看，創(chuàng)下了居住項目新高，但是我們對銷售形勢心里有底，我們相信鳳崗及周邊市場需求能夠?qū)椖繉淼亩▋r形成有力支撐。
　　記者：該地塊主打什么產(chǎn)品？什么時候推出？價格預期是多少？
　　劉光金：我們會以最快的速度完成項目開發(fā)，預計將于2013年推向市場。目前沒有做正式的項目規(guī)劃，預計將以90㎡左右的剛需產(chǎn)品為主，兼顧120~180㎡改善型產(chǎn)品，以更好地滿足深圳市場。同時，也可能會適當?shù)刈鲆恍┑兔芏?、低容積率住宅產(chǎn)品，來滿足部分客戶的改善性需求。
按照土地成交價來看，該地塊樓面地價為3087元/㎡，創(chuàng)近兩年居住地產(chǎn)的地價新高。這塊地的樓面地價略低于臥龍山，但是考慮了各方面成本上漲因素之后，將來售價應該會比臥龍山略高。目前，鳳崗房價在7000~9000元/平方之間，這是一個比較合理的價位。兩相對應來看，開發(fā)這個項目可能只有微利，甚至是保本。但是保本我們也要開發(fā)好這個項目，因為我們主要的目的是打造一個品牌。進駐鳳崗市場6年，三正地產(chǎn)在以前的項目開發(fā)中已經(jīng)取得了比較好的品牌認同度也贏得了消費者的口碑，我們希望將這些延續(xù)下去。

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主打剛需，深耕鳳崗開拓深圳
　　記者：受益于深圳購買力的外溢，塘廈、松山湖等東莞鎮(zhèn)區(qū)的房地產(chǎn)日益升溫，而臨近的鳳崗，受關注程度相對小很多。三正地產(chǎn)總部在塘廈，卻把鳳崗作為主站場，地產(chǎn)接連拿下兩個地塊，是否對鳳崗房地產(chǎn)前景看好？
　　劉光金：因為鳳崗深入深圳版圖之中，東、南、西三面均皆是深圳地界，接駁橫崗、布吉、平湖、觀瀾等地，距離深圳中心區(qū)域也不到半小時車程。相比于其他鎮(zhèn)區(qū)，鳳崗為深圳剛需進入具有更為有利的地理和交通優(yōu)勢。
　　前兩年，三正地產(chǎn)在土地市場上的沒有動作，是因為整個中國房地產(chǎn)市場動蕩，并存在一定的水分和泡沫，我們不愿參加那種非理性的競爭。去年開始，房地產(chǎn)市場開始回歸理性，三正地產(chǎn)開始發(fā)力，以求得新一輪的發(fā)展。去年12月，今年4月，三正地產(chǎn)在鳳崗拿了兩塊地，后續(xù)我們?nèi)匀粚⒃谕恋厥袌鲇兴鶆幼?。之所以積極拿地，是因為我們發(fā)現(xiàn)有相當一部分剛性需求從深圳涌入鳳崗，三正地產(chǎn)考慮為更多的深圳人提供有品質(zhì)的剛需產(chǎn)品。
　　未來，三正地產(chǎn)的發(fā)展將立足于東莞，只要有適合的項目，我們都會去關注。重點東莞城區(qū)、鳳崗兩個區(qū)域；并且優(yōu)先在鳳崗拿地，從市場來看，我們主要做深圳市場，同時兼顧東莞本地市場。
去年以前，來東莞買房的人以投資為主，從去年底開始自住性購房則開始增多。而目前鳳崗的樓市價位，正好與深圳的樓市價位形成階梯銜接。比如說深圳市區(qū)目前的樓盤均價20000~30000元/㎡，甚至30000~40000元/㎡，關外的均價則是10000~20000元/㎡，而鳳崗目前的均價僅為7000~8000元/㎡，正好就形成了階梯狀層級。將來深圳關內(nèi)房價大幅回調(diào)的趨勢尚不明顯，關外到13000~14000元元/㎡之后，繼續(xù)下調(diào)的空間不大。而鳳崗能夠提供8000~10000元/㎡的住宅產(chǎn)品，這對于深圳人來說具有很大的吸引力。隨著鳳崗區(qū)域內(nèi)道路交通的改善，特別是高速及地鐵的開通，來深圳剛需進鳳崗的趨勢將會更加明顯，所以我們對鳳崗樓市是很有信心的。
　　記者：7000~8000元/㎡的均價對深圳的人具有吸引力，但是據(jù)統(tǒng)計鳳崗未來潛在的供應面積超過100萬平方米，相比2010年、2011年年均31萬平方米吸納量，未來整個行業(yè)的競爭會更加激烈，面對這么大的供應量與競爭，怎樣才能更加吸引深圳的客戶呢？
　　劉光金：要想贏得市場，關鍵還是樓盤本身。首先是項目地段，其次是樓盤品質(zhì)。地段好、品質(zhì)好就不愁賣。
　　從深圳人可以選擇的周邊市場來看，惠州市場由于交通比較遠，可能現(xiàn)在不具備東莞市場，尤其是塘廈、鳳崗市場所具備的條件，鑒于惠州目前樓盤的空置率，包括一些投資客投資以后賣不出去的現(xiàn)狀來看，如果我是深圳客的話，還是優(yōu)先選擇在東莞投資。
　　很多深圳人在離深圳半個小時車程的范圍內(nèi)買樓，我覺得還是比較理性的?？梢运阋还P賬，比如在鳳崗8000元/㎡買的樓，90平米的房子總價70多萬就買到了，但要是在深圳買90平米的房子，那需要的總價就是一個很大的數(shù)字了。
　　深圳的金融業(yè)非常發(fā)達，一般而言金融業(yè)發(fā)達的城市，白領一族就很多，白領當中青年人也很多，很自然結(jié)婚需求以及改善性需求就非常旺盛。就深圳市場的需求而言，就算鳳崗有100多萬平米的量，也只是很微乎其微的一部分。鳳崗市場不在于是100萬平方米，還是200萬平方米，關鍵在于鳳崗和深圳交通的銜接，這是一個很關鍵的問題。應該說在這兩三年之內(nèi)，它的交通銜接好了以后，在鳳崗來講，無論提供100萬平米還是200萬平米，都不會有太激烈的競爭。
鳳崗應該向深圳提供什么樣樓盤最能夠滿足深圳市場呢？我覺得還是提供兩方面，一是剛性需求，二是改善性住房。這兩個產(chǎn)品當中，以剛性需求為主，尤其是為深圳的年輕人提供住房，這一點是將來鳳崗地產(chǎn)商主要的一個市場供應方向。因此，在項目開發(fā)上，我們會偏向于剛需產(chǎn)品，該做的都要做好，要把產(chǎn)品的價值做好做足，把公司的品牌做好。
記者：在當前市場環(huán)境中，三正地產(chǎn)的發(fā)展策略會有怎樣的調(diào)整？
　　劉光金：以前，我們是全面兼顧的，獨棟別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、大戶型洋房、中小戶型洋房等，門類齊全，既有自住產(chǎn)品，也有投資型產(chǎn)品。我們從今年開始調(diào)整策略，以后的房子主要滿足人的居住需求，而不是投資，我們以后主要開發(fā)剛需產(chǎn)品，可能有70%的產(chǎn)品是中小戶型。明年入市的兩個項目大部分可能是90平方米左右的中小戶型，也兼有少量大戶型或聯(lián)排別墅。