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2009深莞頂級別墅投資價值高峰論壇在三正臥龍山舉行。與會專家提出，從物業(yè)未來的成長潛力和空間來看，目前正是介入東莞頂級別墅物業(yè)的最佳買點——

前十年看深圳　　后十年看東莞

　　9月9日，由深圳特區(qū)報、三正地產(chǎn)聯(lián)合主辦的2009深莞頂級別墅投資價值高峰論壇在三正臥龍山花園隆重舉行。論壇特邀廣東省房協(xié)常務(wù)副會長、三正集團副總裁兼房地產(chǎn)公司總經(jīng)理劉光金，城市地產(chǎn)思想者論壇秘書長青忠貴，中原研究院總經(jīng)理車德銳等業(yè)內(nèi)資深專家，圍繞深莞樓市未來趨勢性走向、東莞城市價值評估、東莞樓市投資價值和風險控制、投資房產(chǎn)的品種選擇和入市時機等話題，向深莞兩地置業(yè)者作了精彩演講，并提供了專業(yè)而中肯的投資建議。對于這次論壇，深圳特區(qū)報、南方都市報、深圳商報、東莞日報等主流媒體給予了高度關(guān)注，紛紛派出記者參與了采訪并安排了報道，新浪網(wǎng)、搜房網(wǎng)進行了網(wǎng)絡(luò)直播，活動產(chǎn)生了良好反響。
　　為幫助大家了解論壇實況，掌握專家觀點，以便對投資決策有所借鑒，特將各主講嘉賓的精彩發(fā)言作歸納整理，刊發(fā)于此。

　　劉光金：未來十年是東莞物業(yè)高成長期
　　今天，我想以一名在房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年的老地產(chǎn)人，同時又是一名從事物業(yè)投資多年的資深投資人的雙重身份，和大家交流一下對深莞樓市房產(chǎn)投資的一些個人看法。主要講三點認識。
　　第一點，是關(guān)于深莞樓市的一個結(jié)論性意見。我認為以目前的時間點為分野，房產(chǎn)投資的理想目的地已由深圳轉(zhuǎn)向東莞。此前十年，是深圳物業(yè)高成長的十年，我們看到從1999到2009，幾乎所有深圳物業(yè)的價值都是翻著筋斗往上躥，漲幅驚人。但在高成長十年之后的今天，這種快速上漲的勢頭已經(jīng)無以為繼，衰竭之相漸顯。不過在經(jīng)濟發(fā)展的圈層效應(yīng)下，特別是在深莞一體化加速推進的時代背景下，深圳樓市的成長動能已經(jīng)開始向與它在歷史淵源、地理區(qū)位、經(jīng)濟聯(lián)系、社會融合度方面都最為緊密的東莞傳遞。現(xiàn)在，東莞物業(yè)的價格僅相當于十年前的深圳，而它的品質(zhì)則與今天的深圳相當，我相信在十年之后，東莞物業(yè)的平均價值一定能趕上甚至超過深圳當前的水平。也就是說，今后十年，深圳物業(yè)的高成長奇跡將在東莞復制并續(xù)寫。
　　第二點，我想闡述的是，性價比，才是衡量物業(yè)的投資價值的首要標準。我發(fā)現(xiàn)許多投資者在作投資決策時，總是容易被一時的形勢被羈絆，被無謂的信息所紛擾，房價大漲他大買，房價小漲他小買，房價不漲他不買，完全胸無定見，這是投資決策之大忌。聰明的投資者是走在形勢前面的。巴菲特有句名言，“別人瘋狂的時候我恐懼,別人恐懼的時候我瘋狂”，適用于房產(chǎn)投資同樣如此。許多人也許做不來巴菲特，那我建議你不妨去做一名普普通通的消費者。你的投資決策是否正確、投資收益能否實現(xiàn)，都需要消費者最終評判和驗證，所以如果你能站在消費者的角度而不是單純投資者的角度來決策，問題就簡單多了。那么消費者最關(guān)注什么呢？性價比！沒有人愿意跟價廉物美的東西過不去。所以作為房產(chǎn)投資，一定要選擇那些價廉物美的高性價比物業(yè)，這樣的物業(yè)才有投資價值。而從性價比看，無疑，東莞的物業(yè)在上升，深圳的物業(yè)在下降。
　　第三個觀點就是，房產(chǎn)投資要有長遠眼光。不要總想在最低點買進，這個不現(xiàn)實，在吻合長遠趨勢的前提下，有適當?shù)臅r機、適當?shù)膬r位、適當?shù)奈飿I(yè)，這就夠了。一味坐等，只會喪失機會。長遠趨勢是什么？東莞房價向深圳看齊就是一個長遠趨勢，東莞的房子不可能總是這么便宜。臥龍山花園的獨棟別墅，目前售價僅相當于深圳市場的十分之一，假如20、30年后，它的價值達到深圳同類產(chǎn)品的三分之二，那么你的收益也遠比投資深圳樓市要高得多。

　　車德銳：目前正是介入東莞頂級別墅的恰當時機
　　投資主要關(guān)注兩點，一個是利潤一個是風險。具體來說有四個方面。
　　一是品種的選擇。和其它投資品種比較，房產(chǎn)投資具有安全性高、可控性強的特點，因此是大眾廣泛接受的投資品種。而在房產(chǎn)種類中，如果資金充裕，投資別墅特別是頂級別墅應(yīng)該是不二選擇。為什么？物以稀為貴。土地資源不可復制，自2003年國土資源部第一次叫停別墅項目開發(fā)以來，別墅供應(yīng)逐年減少。根據(jù)我們監(jiān)測的數(shù)據(jù)，東莞近幾年平均每年獨立別墅供應(yīng)量為550套，但08、09年每年已不足300套，而市場需求依然旺盛，產(chǎn)品稀缺性已明顯顯現(xiàn)。
　　二是入市時機。同樣從我們監(jiān)測到的數(shù)據(jù)來看，東莞近幾年獨立別墅價格除08年下幅回調(diào)2%外，上漲的態(tài)勢十分明顯，而聯(lián)排、疊加等類別墅則呈下降趨勢，顯示獨立別墅價值支撐力非常強大。另外，我們認為東莞房價存在嚴重低估，反映在別墅價格上更為明顯。GDP全省第四，房價卻比全省平均水平還低，個人認為主要有兩個因素壓制了東莞房價的表現(xiàn)：一是東莞現(xiàn)實的經(jīng)濟問題，以加工貿(mào)易為主的外向經(jīng)濟的發(fā)展模式讓它在這次金融危機中深受重創(chuàng)；二是在經(jīng)過07、08年政策調(diào)控之后，東莞開發(fā)商普遍采取了較為保守的定價策略，沒有充分挖掘和透支樓盤價值。不過這對投資客卻意味著投資成本會低一些、增值空間會大一些，因此目前正是入市建倉的恰當時機。
　　三是成長潛力。個人認為東莞別墅價格在經(jīng)過09年平抑后，明年回漲的機率較大，理由有六：一是通脹預(yù)期。二是上述提及的抑制房價表現(xiàn)的兩個因素將得到緩解；三是在珠三角一體化推動下，東莞行政管理體制將進一步改善，目前二手房市場因手續(xù)繁瑣、稅費較高而趨于沉悶的局面可望扭轉(zhuǎn)。四是相比深穗，東莞環(huán)境好、密度低的居住優(yōu)勢將凸現(xiàn)。五是深圳開發(fā)商大舉進莞，推動了東莞地價的快速上漲，上漲的土地成本將在上漲的房價中體現(xiàn)出來。六是深圳房價高企，部分深圳人把置業(yè)的眼光投向東莞，也會推動東莞房價的上漲。個人判斷，今年下半年東莞會有一些優(yōu)質(zhì)的別墅個盤會進入到每平米3-5萬元的價格區(qū)間。
　　四是風險控制。關(guān)鍵是順勢而為，量力而行，注重對產(chǎn)品品質(zhì)的把關(guān)和開發(fā)商品牌的篩選。另外，如果有條件，最好投資獨立別墅這類稀缺性品種。

　　青忠貴：中國的房地產(chǎn)市場將走向高容積率時代
　　我們可以把東莞和浙江的溫州作個比較：溫州GDP是東莞的三分之二，人均GDP東莞5萬元，溫州3萬多元，但房價，溫州到達了每平米2.6萬元，而東莞不足8000元。同樣在各自省里名列前茅的城市，經(jīng)濟實力和房價的表現(xiàn)為何形成如此反差？我覺得主要原因還是在于城市價值的低估。也就是說在整個區(qū)域的城市價值體系里面，城市的尤其從房地產(chǎn)反映出來的城市價值還沒有被完全挖掘出來。站在深圳、廣州、香港這樣的巨人圈層里面，東莞某種程度上被掩蓋了，但相信隨著城市的發(fā)展，它的城市價值會被重新發(fā)現(xiàn)并得到確認。
　　從更長遠的角度來看，中國的房地產(chǎn)將走向一個高容積率的時代。因為中國是一個土地資源十分貧乏的國家，城市建設(shè)中不允許我們走歐美的路子，相反會逐步向香港看齊。目前我國城市容積率普遍偏低，今后可望逐步提高。高容積率帶來一個很明顯的結(jié)果，就是別墅產(chǎn)品供應(yīng)減少，產(chǎn)品稀缺使別墅價值快速提升。這一點，從深圳近幾年在走向高容積率過程中的別墅價格走勢便一目了然。所以我認為頂級別墅，特別是目前價格嚴重低估的東莞頂級別墅，未來會有巨大的增值空間。