人防地下車庫經(jīng)營收益權(quán)歸誰?
2018.05.22
去年以來，朋友圈中不斷流傳一篇《法院判了：停車位居民免費(fèi)使用，開發(fā)商無權(quán)租賃！》網(wǎng)文。文中稱在南京星漢花園停車位之爭(zhēng)中，法院認(rèn)為“地下停車庫歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商應(yīng)立即向業(yè)主委員會(huì)移交全部地下停車庫”。如此說法加上聳人聽聞的標(biāo)題，自然引發(fā)全國小區(qū)業(yè)主的關(guān)注。
極少有人注意到，這是一則謠言！早在2016年9月，微信官方辟謠專號(hào)“全民較真”就針對(duì)該文進(jìn)行了辟謠、駁斥。但此則謠言傳播廣泛，已經(jīng)誤導(dǎo)了全國很多的小區(qū)業(yè)主。
那么，類似的網(wǎng)絡(luò)謠言究竟謬誤在哪？按照我國現(xiàn)行法律，開發(fā)商是否對(duì)小區(qū)人防車位是否有產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)？全國各地有哪些判例證明、參考？筆者這就一一理論。
南京星漢花園陷網(wǎng)紅謠言
以未生效判決誤導(dǎo)全國業(yè)主
這篇網(wǎng)傳謠言其實(shí)是一篇不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拿襟w報(bào)道，原文發(fā)表于2003年，文中提到的判決結(jié)果并未生效，但近年卻被很多自媒體或別有用心的人挖出來炒作。
2016年4月,由于該未生效的判決結(jié)果多次被“翻炒”，南京市鼓樓區(qū)法院不得不在官方微信平臺(tái)專門辟謠。9月，微信官方辟謠公號(hào)“全民較真”也針對(duì)該網(wǎng)文辟謠，將其標(biāo)記為謠言。
在《物權(quán)法》尚未出臺(tái)的2003年，南京星漢花園停車位之爭(zhēng)確實(shí)是全國首例，自然引起廣泛的關(guān)注。當(dāng)時(shí)，南京市鼓樓區(qū)法院一審判決認(rèn)定“地下停車庫歸全體業(yè)主所有”。但開發(fā)商不服一審判決，向南京市中級(jí)人民法院提起上訴，經(jīng)審理裁定：撤銷原判，發(fā)回重審。
也就是說，網(wǎng)文所引用的一審判決根本就沒有生效！
直到2014年9月，南京市鼓樓法院作出重審判決，駁回了星漢花園業(yè)主委員會(huì)的大部分訴訟請(qǐng)求，但因地下車庫中有23個(gè)停車位屬于違規(guī)建設(shè)、6個(gè)車位應(yīng)屬業(yè)主保留車位，所以開發(fā)商須在判決生效十日內(nèi)給付業(yè)主委員會(huì)車庫出售款50萬元。
什么意思呢？訴爭(zhēng)車位共有59個(gè)，在23個(gè)違規(guī)車位、6個(gè)業(yè)主保留車位的爭(zhēng)端中，開發(fā)商因存在違規(guī)行為而“輸了官司”；但正規(guī)建設(shè)的另外30個(gè)車位，仍屬于開發(fā)商的正當(dāng)權(quán)益，出售款全部歸開發(fā)商。重審判決書已經(jīng)在裁判文書網(wǎng)上公布。
按照現(xiàn)在的法律規(guī)定，關(guān)于小區(qū)車庫的歸屬，大體是以是否公建分?jǐn)偨o全體業(yè)主和占用共有道路為“分界線”：已按公共建設(shè)面積分?jǐn)偨o全體業(yè)主和占用共有道路的車位，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主；未分?jǐn)偟牡叵峦＼囄唬a(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商。
所以，類似“法院判決明確開發(fā)商無權(quán)出售小區(qū)車庫”的假消息，別再相信了。
瑞士半山案例折射法律真相
一二審均判三正雁田地產(chǎn)勝訴
歷史總是在重演。2017年以來，個(gè)別業(yè)主在微信群、QQ群散布“開發(fā)商無權(quán)出租小區(qū)車庫”的不實(shí)信息，稱三正瑞士半山小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，鼓動(dòng)大家抵制開發(fā)商正當(dāng)?shù)淖赓U行為，并提起訴訟。但東莞市第三人民法院初審、東莞市中級(jí)人民法院二審均判定：“三正雁田房地產(chǎn)開發(fā)公司作為案涉人防工程的投資建設(shè)方，依法對(duì)案涉人防工程（空間車庫車位等）具有在平時(shí)管理、開發(fā)利用、經(jīng)營收益等正當(dāng)權(quán)利”。
1.合同約定：
人防車位未計(jì)入公攤面積
三正瑞士半山規(guī)劃車位分為人防停車位和非人防停車位，由于數(shù)量有限，不能滿足所有業(yè)主對(duì)地下車位的需求，2017年6月份，開發(fā)公司擬面向業(yè)主出租地下人防車庫的規(guī)劃停車位。但個(gè)別業(yè)主在三正瑞士半山微信、qq群中鼓動(dòng)廣大業(yè)主抵制開發(fā)商出租停車位的正當(dāng)行為。雖經(jīng)三正雁田房地產(chǎn)開發(fā)公司多次闡明小區(qū)地下車庫的人防工程性質(zhì)，告知依據(jù)《物權(quán)法》、《人民防空法》和購房合同的相關(guān)條文、約定，申明開發(fā)商出租行為正當(dāng)、合法。但個(gè)別業(yè)主仍未停止侵權(quán)，并分別向東莞市第三人民法院提起訴訟，要求法院確認(rèn)小區(qū)規(guī)劃停車位出租合同要約無效、撤銷《商品房買賣合同》中對(duì)地下人防車位經(jīng)營收益權(quán)的相關(guān)約定。
首先，我們來看三正瑞士半山《商品房買賣合同》中第十七條內(nèi)容：雙方可以就下列事項(xiàng)約定：１、該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)屬該幢樓宇全體業(yè)主共有；2、該商品房所在樓宇的外墻面使用權(quán)屬該幢樓宇全體業(yè)主共有。3、整個(gè)項(xiàng)目小區(qū)用地紅線范圍內(nèi)所配建的游泳池、規(guī)劃地下人防空間和車庫/車位及其他未列入分?jǐn)偯娣e的建筑物的所有權(quán)和經(jīng)營收益權(quán)歸出賣人享有。4、見雙方簽訂的其他補(bǔ)充協(xié)議。
《商品房買賣合同》附件二約定，小區(qū)公共分?jǐn)偨ㄖ娣e的內(nèi)容包括：公共門廳、公共前室、公共走道、樓梯間、電梯間、水井、電井、管井、走廊、電梯機(jī)房、屋頂梯屋的建筑面積；套與公共建筑之間的分隔墻以及墻外水平投影面積一半的建筑面積。
附件二特別強(qiáng)調(diào)：“獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、作為人防的地下室都不計(jì)入共有建筑面積”。
2.一審判決：
開發(fā)商有人防車位經(jīng)營收益權(quán)
市第三人民法院認(rèn)為：三正雁田公司與業(yè)主訂立的《商品房買賣合同》內(nèi)容真實(shí)、明確，依法成立，合法有效；《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法 》第十三條規(guī)定，人民防空工程在平時(shí)可按有償使用的原則開發(fā)利用，收益歸投資者所有。法院認(rèn)為，案涉人防工程系三正雁田公司投資建設(shè)，從《商品房買賣合同》約定的建筑面積、套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e與對(duì)分?jǐn)偯娣e的說明以及商品房的總價(jià)、計(jì)算單價(jià)可見，三正雁田公司并未將對(duì)人防工程的投資以及投資成果轉(zhuǎn)移作為商品房出售市場(chǎng)定價(jià)的考慮因素，即業(yè)主所支付的購房款里并未包含轉(zhuǎn)移案涉人防工程投資成果的對(duì)價(jià)。因此，去年7月7日，法院初審判定“三正雁田房地產(chǎn)開發(fā)公司作為案涉人防工程的投資建設(shè)方，依法對(duì)案涉人防工程具有在平時(shí)管理、開發(fā)利用、經(jīng)營收益等正當(dāng)權(quán)利”。
3.終審判決：
個(gè)別業(yè)主對(duì)“投資者”認(rèn)定理由與法規(guī)不符，駁回上訴
提起訴訟的個(gè)別業(yè)主不服一審判決，向東莞市中級(jí)人民法院提起上訴，要求確認(rèn)《購房合同中》中“人防空間所有權(quán)歸三正雁田公司”的約定無效，責(zé)令開發(fā)商立即停止出租人防車位的行為。理由是：人防工程系小區(qū)強(qiáng)制配套公益性建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)成本納入小區(qū)開發(fā)成本，其開發(fā)成本已通過物業(yè)出售的方式轉(zhuǎn)嫁給小區(qū)業(yè)主；“投資建設(shè)方并非《防空法》中‘投資者’的概念，涉案小區(qū)區(qū)分所有權(quán)之物業(yè)出售完畢后，三正雁田公司便喪失了人防車位的‘投資者’資格，小區(qū)全體業(yè)主才是涉案人防工程的‘實(shí)際投資者’?！?br> 三正地產(chǎn)認(rèn)為，訴爭(zhēng)人民防空工程的專項(xiàng)竣工驗(yàn)收備案表、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及竣工驗(yàn)收備案證書均述明三正雁田公司為三正瑞士半山人防車庫的建設(shè)者。而我國《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》第二十五條清晰地界定了地下工程的建設(shè)單位就是地下工程的投資者。何況，《購房合同》中明確約定三正瑞士半山小區(qū)內(nèi)獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、警衛(wèi)室、管理用房、人防地下室都不計(jì)入共有建筑面積。
對(duì)于瑞士半山人防工程“投資者”的認(rèn)定問題，市中級(jí)人民法院認(rèn)定：劉某等認(rèn)為小區(qū)全體業(yè)主才是投資者的理由與法律法規(guī)的規(guī)定不符，不予采納。遂終審判定，“三正雁田公司依法享有案涉人防工程的經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)及管理權(quán)”。
值得一提的是，
一審法院認(rèn)定涉案人防工程所有權(quán)屬于國家，而《商品房買賣合同》約定其所有權(quán)屬三正雁田公司。對(duì)此，終審法院認(rèn)為《防空法》沒有對(duì)人防工程平時(shí)的所有權(quán)作出明確規(guī)定，《廣東實(shí)施〈中華人民共和國防空法〉辦法》也沒對(duì)人防工程平時(shí)的所有權(quán)作出明確規(guī)定，故案涉商品房買賣合同中對(duì)人防工程所有權(quán)的約定并未違反法律強(qiáng)制性效力性規(guī)定。
全國各地還有很多同類判例
網(wǎng)絡(luò)謠言誤導(dǎo)了很多業(yè)主，導(dǎo)致全國發(fā)生了很多類似的訴訟判例。法律是公正的，如無其他違規(guī)行為，開發(fā)商的正當(dāng)權(quán)益大都得到了維護(hù)。 筆者謹(jǐn)列舉幾例：
東莞凱旋盛世小區(qū)2015年發(fā)生的訴爭(zhēng)［（2015)東中法民二終字第839號(hào)］，市中級(jí)人民法院依據(jù)《防空法》第五條規(guī)定，認(rèn)定開發(fā)商是該人防工程的投資者。
珠海市錦繡檸溪小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商對(duì)人防停車位的訴爭(zhēng)，香洲區(qū)法院、珠海市中級(jí)人民法院均判定人防工程地下室使用管理及收益權(quán)歸屬開發(fā)商。業(yè)委會(huì)不服終審判決，向廣東省高院申請(qǐng)?jiān)賹?。省高院作?2016)粵民申2846號(hào)民事裁定予以駁回。
2011年上海徐匯區(qū)肇家浜路201弄某花園小區(qū)物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)與開發(fā)商的合同糾紛，經(jīng)上海市徐匯區(qū)人民法院［案號(hào):（2010）徐民三(民)初字第1825號(hào)］、上海第一中級(jí)人民法院［案號(hào):（2011）滬一中民二(民)終字第867號(hào)］審理，均駁回了物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)主張人防車位管理權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主的請(qǐng)求，支持開發(fā)商作為投資者的權(quán)益。
2014年，就南京永嘉年華公寓商鋪及地下停車位，開發(fā)商與物業(yè)管理公司發(fā)生糾紛，南京市中級(jí)人民法院作出（2014）寧民終字第4420號(hào)判決，認(rèn)定開發(fā)商對(duì)小區(qū)人防車庫有管理收益權(quán)。
2015年，武漢都市桃源小區(qū)新?lián)Q屆后的業(yè)委會(huì)起訴開發(fā)商，要求判令小區(qū)人放地下室的使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主。由于購房合同明確約定，內(nèi)容也不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，武昌區(qū)人民法院、武漢市中級(jí)人民法院均駁回業(yè)委會(huì)的訴求。
佛山、重慶、蘇州、三亞、湖北黃石、福建龍巖等地都發(fā)生過相關(guān)案例。在購房合同明確約定了公攤面積不包括人防車位情況下，法院都依法認(rèn)定開發(fā)商為人防工程投資者，擁有對(duì)人防車位的所有、經(jīng)營、收益等權(quán)益。
以上案例的判決書，均可從“中國裁判文書網(wǎng)”查核下載。
3月20日，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)2018年度會(huì)員大會(huì)暨第四屆中國(廣東)縣域房地產(chǎn)發(fā)展論壇在廣東佛山舉行。經(jīng)專家組的綜...
