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2018年，在商業(yè)地產(chǎn)租售市場(chǎng)隨實(shí)體商業(yè)低潮及房地產(chǎn)市場(chǎng)影響量?jī)r(jià)不振；在商業(yè)市場(chǎng)上電商肆虐及消費(fèi)降級(jí)，不斷傳來(lái)品牌零售倒閉關(guān)店消息的背景下，重資產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)如何保值增值？

三正地產(chǎn)盤(pán)活商業(yè)資產(chǎn)搞好經(jīng)營(yíng)強(qiáng)基拓市，以結(jié)果為導(dǎo)向，貫徹“活、專、細(xì)”精神，腳踏實(shí)地實(shí)干，加強(qiáng)軟硬營(yíng)商環(huán)境的營(yíng)造、商家服務(wù)、商業(yè)形象管理等，加大整合、大營(yíng)銷的巧干，讓三正地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)重資產(chǎn)“壓倉(cāng)石”的價(jià)值突顯。

與此，三正地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)以“穩(wěn)”市場(chǎng)與租戶為基礎(chǔ)，以做“實(shí)”旺市營(yíng)銷與經(jīng)營(yíng)管理為手段，以“防”租賃收益風(fēng)險(xiǎn)與租戶逃租風(fēng)險(xiǎn)為首務(wù)，以“?！蔽飿I(yè)滿租與租金履約為目標(biāo)。從物業(yè)滿租率、租賃合同履行、租金的收取及市場(chǎng)的反饋等結(jié)果來(lái)看， 2018年三正地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)較好的完成了公司年度商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理工作目標(biāo)，使商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)保值、增值，贏得了較高的市場(chǎng)美譽(yù)度。

?? 電商沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)路在何方？

電商作為一個(gè)消費(fèi)平臺(tái)，在海量信息及扁平化的商業(yè)市場(chǎng)，作為主力消費(fèi)群體的80、90、10后，在多元、效率、智能與宅文化的消費(fèi)觀念“裂變”的大背景下，電商在商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)中攻城掠地，爆發(fā)式增長(zhǎng)。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)分析，電商讓沒(méi)有跟上商業(yè)消費(fèi)大變革而轉(zhuǎn)型的實(shí)體商業(yè)如負(fù)荊在背艱難前行，而能抓住商業(yè)消費(fèi)發(fā)展變格及方向的實(shí)體商業(yè)，在借力電商后便如虎添翼，轉(zhuǎn)守為攻。現(xiàn)在實(shí)體商業(yè)的陣痛，可以理解是化蝶，也可以說(shuō)是涅槃，表因是互聯(lián)網(wǎng)電商跨越發(fā)展沖擊實(shí)體商業(yè)，實(shí)質(zhì)是實(shí)體商業(yè)沒(méi)有跟上商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)跨越式的變革，跨界也好、借力也好、融合也好、對(duì)標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)也好等等措施，這是實(shí)體商業(yè)必須面對(duì)和跨越，走過(guò)去將會(huì)是陽(yáng)光萬(wàn)丈。

東莞市有近千萬(wàn)人口，處于深圳與廣州兩個(gè)一線城市中間，城市消費(fèi)人群基數(shù)大，消費(fèi)意愿高能力強(qiáng)，根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年，東莞的社會(huì)消費(fèi)品零售總額相比上年增長(zhǎng)13.1%，購(gòu)買(mǎi)力增速跑贏廣州深圳，在珠三角9市增速排行第一，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)前景廣闊。?

三正商業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生較好社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益

三正地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展在東莞經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展及公司的前瞻性戰(zhàn)略布局下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目由原先的粗放式產(chǎn)品銷售到現(xiàn)今的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)增值，從持續(xù)的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)到區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)。期間不斷地根據(jù)市場(chǎng)變化及增值要求進(jìn)行物業(yè)改造及品牌調(diào)整，公司商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目取得了較好的社會(huì)效益與經(jīng)濟(jì)效益，圓滿的完成了集團(tuán)及公司的各項(xiàng)績(jī)效指標(biāo)。

三正地產(chǎn)自持運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目著近20萬(wàn)平方米，主要聚焦兩條產(chǎn)品線：社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線和綜合型商業(yè)廣場(chǎng)產(chǎn)品線。

社區(qū)商業(yè)作為居民生活“最后一公里”的圈子，與消費(fèi)者的距離是天然優(yōu)勢(shì)。但是在電商、大型購(gòu)物中心、商業(yè)廣場(chǎng)的多功能復(fù)合型的消費(fèi)侵蝕下，原先粗放式的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)分離、沒(méi)有統(tǒng)一管理的社區(qū)商業(yè)模式難以為繼。對(duì)此商業(yè)市場(chǎng)的變化，公司社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)中以市場(chǎng)為錨，聚焦消費(fèi)者，適當(dāng)拔高定位，專業(yè)規(guī)劃物業(yè)，做到經(jīng)營(yíng)管理5“統(tǒng)一”從而打造具有品牌美譽(yù)度及高增值、精而美的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品。

三正地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)保值增值破局之道

公司現(xiàn)在開(kāi)發(fā)社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品主要有兩種產(chǎn)品線，第一種社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品——組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品：以商業(yè)服務(wù)半徑2公里的商圈范圍，綜合區(qū)域城市配套、地段、環(huán)境、外來(lái)規(guī)劃等等，結(jié)合現(xiàn)商圈內(nèi)消費(fèi)人群密度、年齡、消費(fèi)水平、消費(fèi)觀念等客觀條件，對(duì)公司符合條件的樓盤(pán)進(jìn)行組團(tuán)式商業(yè)功能規(guī)劃，根據(jù)功能劃分為餐飲娛樂(lè)街區(qū)、兒童主題街區(qū)、家庭生活休閑街區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑街區(qū)等。其中在對(duì)主力店專門(mén)進(jìn)行定點(diǎn)式建設(shè)，如：超級(jí)市場(chǎng)、電影院、量販KTV、健身館等，而對(duì)物業(yè)硬件要求較高的餐飲業(yè)態(tài)則前瞻性規(guī)劃，在招商上則是采取定點(diǎn)定向招商，品牌及業(yè)態(tài)在功能互補(bǔ)效應(yīng)，打造一個(gè)體驗(yàn)式全業(yè)態(tài)功能細(xì)化的組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)，從而滿足社區(qū)居民一站式家庭主題吃喝玩樂(lè)購(gòu)全新商業(yè)消費(fèi)服務(wù)需求。

三正地產(chǎn)組團(tuán)式商業(yè)面積在2至3萬(wàn)平方米左右，如東莞塘廈三正世紀(jì)新城組團(tuán)式商業(yè)，其集合了幼兒園、亨達(dá)精品超市、清湖門(mén)診、量販KTV 、藍(lán)螳螂養(yǎng)生會(huì)所、億尚健身、農(nóng)業(yè)銀行、川府酒樓、小雨點(diǎn)湘菜、探鼎烤魚(yú)、永盛文體、迪圖、歐妮邇、歌莉婭、米蘭天空等等知名主力店及次主力店，項(xiàng)目商業(yè)極大地提升了樓盤(pán)品質(zhì)及公司美譽(yù)度，該組團(tuán)式社區(qū)商業(yè)經(jīng)過(guò)多次業(yè)態(tài)及品牌調(diào)整后物業(yè)增值明顯。

第二種是精而美、美而專的主題式社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品。對(duì)于公司開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目中規(guī)劃的商業(yè)面積在5000至15000㎡的產(chǎn)品（該類商業(yè)項(xiàng)目多處于城鄉(xiāng)結(jié)合部），在本項(xiàng)目及周邊人群不能滿足項(xiàng)目常規(guī)的生活類商業(yè)正常維運(yùn)時(shí)，綜合項(xiàng)目所處區(qū)域、位置、地段、交通、配套等等客觀因素，從體驗(yàn)性、專業(yè)性、精品性角度入手，將商業(yè)產(chǎn)品糅合商業(yè)業(yè)態(tài)細(xì)分后的寬度與縱深去進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃，定點(diǎn)定向的引進(jìn)區(qū)域品牌，把商業(yè)街做美做精做專做深。

如公司寮步香市茶藝街項(xiàng)目，項(xiàng)目結(jié)合東莞市打造寮步香市文化，結(jié)合項(xiàng)目交通優(yōu)越及寮步茶藝市場(chǎng)的空白點(diǎn)，成功打造香市茶藝街，項(xiàng)目引進(jìn)了大益茶業(yè)、安溪鐵觀音、懷化黑茶、中茶普洱、福今普洱、瀾倉(cāng)普洱、邊江源黑茶等等茶葉知名品牌及紅木、茶藝商家，成為東莞市首家美而精、精而專的專業(yè)茶藝街。

三正上河坊食通街，該街區(qū)臨東深河畔，是鳳崗唯一一條集合式餐飲街區(qū)，項(xiàng)目引進(jìn)了伯頓西餐廳、V8清吧、臺(tái)灣涮涮鍋、順德人家、合家歡茶餐廳、池上包飯、六千館、東北餃子館、西北人家等等品牌，成為鳳崗餐飲首選之地。

鳳崗鎮(zhèn)是東莞嵌入深圳的一塊飛地，東莞東南部片區(qū)的中心，地理位置得天獨(dú)厚，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。而三正財(cái)富新地商業(yè)廣場(chǎng)地處鳳崗鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心、于鳳深大道與永盛路交匯處，項(xiàng)目周邊配套五星級(jí)酒店（金凱悅酒店）、鎮(zhèn)政府、多個(gè)大型高端社區(qū)、中小學(xué)校、米亞產(chǎn)業(yè)園（蘋(píng)果合作商）等等，交通連接深圳與周邊鎮(zhèn)區(qū)四通八達(dá)，三正財(cái)富新地商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)多年的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)已打造成為東莞東南部片區(qū)標(biāo)桿性商業(yè)。

三正財(cái)富新地廣場(chǎng)建筑面積約6.5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目定位為東莞市東南部標(biāo)桿性商業(yè)廣場(chǎng)，引進(jìn)主力店沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨、愛(ài)琴海精品數(shù)碼、大地影院、鳳潮量販KTV、紅番天電玩游藝城、陽(yáng)光網(wǎng)咖、兒童樂(lè)園；餐飲品牌引進(jìn)了麥當(dāng)勞、面點(diǎn)王、非烤勿擾、熊貓大師、蒙自然、日禾料理、芙蓉花香、涮涮鍋、貢茶等；服飾品牌引進(jìn)了六福、周大福、ELLASSAY、ochirly、Myteno、Jessica、vero moda、Maniform、ETAM、EP、OZZO、杰克瓊斯、佐丹奴、阿迪達(dá)斯、耐克、李寧、金利來(lái)、雅戈?duì)?、杉杉等知名品牌，?jīng)過(guò)多年運(yùn)營(yíng)已成為東莞東南部標(biāo)桿性一站式購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、社交、體驗(yàn)式的商業(yè)廣場(chǎng)，項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)個(gè)年度均有大幅增長(zhǎng)，年度人流最高峰值達(dá)到4.5萬(wàn)人。

2018年，針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的變化，面對(duì)電商沖擊與跨界融合體驗(yàn)消費(fèi)潮流到來(lái)，三正地產(chǎn)對(duì)三正財(cái)富新地商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)硬件（外立面、公共區(qū)域、配套設(shè)施等）進(jìn)行升級(jí)改造、同時(shí)也已啟動(dòng)對(duì)品類及品牌的調(diào)整，設(shè)定的調(diào)整關(guān)鍵詞：升級(jí)、體驗(yàn)、跨界、社交。

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